地区計画の概要

地区計画とは

地区計画は、住民参加のまちづくりを目指す都市計画の制度で、地区の実情に応じて、公共施設、建築物、土地利用に関する事項を、総合的にまちづくりのルールとして定める物です。

計画策定の段階から、土地や建物の所有者などのみなさんが主役となって話し合い、考えを出し合いながら地区の実情に応じた計画をつくります。

新築したり、建て替えしたりする時に、計画に沿って、新築や建て替え等、建築物等の更新が行われることで、計画的に良好なまちづくりを誘導することができます。

地区計画の構成

地区計画の構成

地区計画の目標・方針

どのような目標に向かって地区のまちづくりを進めるのか、また目標を実現するための方針を定めるものです。

地区整備計画

まちづくりの具体的内容を定めるものであり、「地区計画の目標・方針」に従って、地区計画区域の全部または一部に道路、公園、広場などの配置や建築物等に関する制限などを詳しく定めるものです。

地区整備計画で定める内容

1．地区施設の配置及び規模

制限内容：みなさんが利用する道路、公園、緑地、広場などを、地区施設として定めて確保することができます。
目的：宅地の周りの公共施設を、地区の特質に合わせ、合理的に配置します。

2．建築物やその他の敷地などの制限に関すること

1. 建築物等の用途の制限
   制限内容：地区の目指すまちづくりに合った建物の使い方に制限することができます。
   目的：良好な居住環境の形成、伝統産業の事業所の許容など、建物の用途配置の適正化を図ります。
2. 建築物の容積率の最高限度または最低限度
   制限内容：容積率を制限または緩和し、周囲に調和した土地の有効利用を進めることができます。
   目的：周辺の環境と調和するよう建物のボリュームを抑えます。
   また、当該区域の高度利用を促進することもできます。
3. 建築物の建蔽率の最高限度
   制限内容：庭やオープンスペースが十分にとれたゆとりのあるまちなみをつくることができます。
   目的：敷地内空地を確保し、良好な居住環境の維持等、一定の居住環境を確保します。
4. 建築物の敷地面積または建築面積の最低限度
   制限内容：狭小な敷地による居住環境の悪化を防止することができます。
   目的：狭小敷地による居住環境の悪化を防止します。
   ペンシルビルを防止し、共同化等による土地の高度利用を促進します。
5. 壁面の位置の制限
   制限内容：道路や隣地への圧迫感をやわらげ、良好な外部空間をつくることができます。
   目的：敷地内空地の確保、良好な街区景観の形成及び建築物の相互関係の調整により、良好な外部空間を構成します。
6. 壁面後退区域における工作物の設置の制限
   制限内容：壁面後退区域内の工作物の設置を制限し、良好な景観とゆとりある外部空間をつくることができます。
   目的：自販機の設置規制などにより良好な街並みの形成を促進します。
7. 建築物等の高さの最高限度または最低限度
   制限内容：まちなみの揃った景観の形成や土地の高度利用を促進することができます。
   目的：良好な居住環境の確保や、街並みの揃った景観の形成等を促進します。
8. 建築物等の形態または色彩その他の意匠の制限
   制限内容：色や仕上げ、建物の形・デザインの調和を図り、まとまりのあるまちなみをつくることができます。
   目的：土地の高度利用を促進します。
9. 建築物の緑化率の最低限度
   制限内容：敷地内において植栽、花壇、樹木などの緑化を推進することができます。
   目的：良好な街区景観を保全あるいは形成します。
10. 垣またはさくの構造の制限
    制限内容：垣やさくの材料や形を決めます。
    目的：良好な街区景観を保全あるいは形成します。

地区計画の決定までの流れ

1．地区を調査し、まちの課題を見つける

まず、みなさんの住んでいるまちを調べ、課題を明らかにします。
現在の良好な住環境を守りたい、新規開発にあたり建物のルールをつくりたいなど、まちづくりのきっかけは様々です。

2．地区計画の素案の作成

次に、まちづくりの課題をどのように解決するか、あるいは、将来のまちをどのようにしたいかを話し合い、「まちづくりの目標・方針」を定めます。
そして、方針を実現するための具体的なルールを検討し、地区計画の素案を作成します。

3．住民との合意形成

作成した地区計画の素案をもとに、住民との合意形成を図ります。

4．地区計画の案の縦覧と意見書の提出

検討された地区計画の案を法令に基づき縦覧することで、公平に意見をもらい、必要に応じて案を修正していきます。

5．都市計画審議会

市の諮問機関である審議会で審議していきます。

6．都市計画決定

地区計画の案は、公告縦覧や都市計画審議会の議を経て、市が地区計画を都市計画として決定します。

地区計画を実現する仕組み

地区計画が定められると、地区内で建物を建てたり、宅地を造成したりする場合は、工事着手の30日前までに市に届出することになります。
市では、届出を受けた計画が地区計画に適合しているかチェックします。
適合していない場合は、設計変更などをしてもらえるよう勧告します。

また、届出とは別に建築確認申請の手続きも必要です。
さらに、地区整備計画の内容を「建築条例」に定め、現在、稲荷一丁目地区、獨協大学前〈草加松原〉駅西側地区、新田駅東口地区、草加柿木産業団地地区を、建築条例として定めています。

建築確認の必要条件として、内容に適合しない場合は、建築物が建てられなくなります。

草加市の地区計画決定状況

• 獨協大学前〈草加松原〉駅西口駅前広場周辺地区
  都市計画決定：平成7年2月14日
  地区面積：約3.6ヘクタール
• 新田西部地区
  都市計画決定：平成7年12月22日
  地区面積：約145.9ヘクタール
• 稲荷一丁目地区
  都市計画決定：平成18年3月31日
  地区面積：約5.9ヘクタール
• 獨協大学前〈草加松原〉駅西側地区
  都市計画決定：平成21年8月12日
  地区面積：約54ヘクタール
• 新田駅東口地区
  都市計画決定：平成28年12月12日
  地区面積：約9.5ヘクタール
• 草加柿木産業団地地区
  都市計画決定：平成30年4月3日
  地区面積：約22. 1ヘクタール

問い合わせ先

• 地区計画全般に関すること
  担当課：都市整備部都市計画課
  電話番号：048-922-1790
  ファクス番号：048-922-3145
• 地区計画の届出に関すること
  担当課：都市整備部開発審査課
  電話番号：048-922-1904
  ファクス番号：048-922-3148
• 建築条例に関すること
  担当課：都市整備部建築安全課
  電話番号：048-922-1954
  ファクス番号：048-922-3148